กลับไปที่ฟองอากาศที่อยู่อาศัย

เวลา:2019-08-08
author:京霭怛

โดย Nouriel Roubini

ประธาน Roubini Global Economics และศาสตราจารย์วิชาเศรษฐศาสตร์ที่ Stern School of Business ของ New York University

มีการตกลงกันอย่างกว้างขวางว่าฟองสบู่ในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีการยุบตัวได้ก่อให้เกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินทั่วโลกในปี 2551-2552 พร้อมกับการถดถอยที่รุนแรงตามมา ในขณะที่สหรัฐอเมริกาเป็นกรณีที่รู้จักกันดีที่สุดการรวมกันของกฎระเบียบที่เข้มงวดและการกำกับดูแลของธนาคารและอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำทำให้เกิดฟองสบู่ที่คล้ายกันในสหราชอาณาจักรสเปนไอร์แลนด์ไอซ์แลนด์และดูไบ

ตอนนี้ห้าปีต่อมาสัญญาณของฟองถ้าไม่เป็นฟองทันทีกำลังปรากฏขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศสวิสเซอร์แลนด์, สวีเดน, นอร์เวย์, ฟินแลนด์, ฝรั่งเศส, เยอรมนี, แคนาดา, ออสเตรเลีย, นิวซีแลนด์และกลับไปอังกอร์สหราชอาณาจักร ( ดีลอนดอน) ในตลาดเกิดใหม่ฟองอากาศจะปรากฏในฮ่องกงสิงคโปร์จีนและอิสราเอลและในเขตเมืองใหญ่ในตุรกีอินเดียอินโดนีเซียและบราซิล

สัญญาณที่ว่าราคาบ้านกำลังเข้าสู่ดินแดนฟองสบู่ในประเทศเหล่านี้ ได้แก่ ราคาบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอัตราส่วนราคาต่อรายได้ที่สูงและสูงและหนี้จำนองที่อยู่ในระดับสูงซึ่งเป็นส่วนแบ่งของหนี้ครัวเรือน ในประเทศเศรษฐกิจที่ก้าวหน้าส่วนใหญ่ฟองสบู่กำลังสูงขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นและระยะยาวที่ต่ำมาก จากการเติบโตของ GDP ที่มีภาวะโลหิตจางอัตราการว่างงานสูงและอัตราเงินเฟ้อที่ต่ำกำแพงของสภาพคล่องที่เกิดจากการผ่อนคลายทางการเงินแบบปกติและไม่เป็นทางการกำลังผลักดันให้ราคาสินทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นโดยเริ่มจากราคาบ้าน

สถานการณ์มีความหลากหลายมากขึ้นในประเทศเศรษฐกิจเกิดใหม่ บางคนที่มี รายได้ต่อหัวที่ สูงตัวอย่างเช่นอิสราเอลฮ่องกงและสิงคโปร์มีอัตราเงินเฟ้อต่ำและต้องการรักษาอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ต่ำเพื่อป้องกันการแข็งค่าของอัตราแลกเปลี่ยนเมื่อเทียบกับสกุลเงินหลัก คนอื่น ๆ มีลักษณะเงินเฟ้อสูง (สูงกว่าเป้าหมายของธนาคารกลางเช่นในตุรกี, อินเดีย, อินโดนีเซียและบราซิล) ในประเทศจีนและอินเดียเงินออมจะเข้าสู่การซื้อบ้านเนื่องจากการปราบปรามทางการเงินทำให้ครัวเรือนมีสินทรัพย์อื่นเพียงไม่กี่แห่งที่ช่วยป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วในตลาดเกิดใหม่หลายแห่งได้ผลักดันให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น

กับธนาคารกลาง - โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเทศที่พัฒนาแล้วและประเทศเศรษฐกิจเกิดใหม่ที่มีรายได้สูง - ระวังการใช้อัตราดอกเบี้ยในการต่อสู้กับฟองสบู่ประเทศส่วนใหญ่อาศัยกฎระเบียบที่มีความรอบคอบระดับสูงและการกำกับดูแลระบบการเงินเพื่อแก้ไขตลาดที่อยู่อาศัยฟอง นั่นหมายถึงอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่ต่ำกว่ามาตรฐานการจดจำนองที่เข้มงวดมากขึ้นข้อ จำกัด ในการจัดหาเงินทุนสำหรับบ้านหลังที่สองบัฟเฟอร์ทุนหมุนเวียนที่สูงขึ้นสำหรับการปล่อยสินเชื่อจำนองค่าใช้จ่ายเงินทุนถาวรสำหรับการจำนองที่สูงขึ้นและข้อ จำกัด ในการใช้ การชำระเงินในการซื้อบ้าน

ในเศรษฐกิจส่วนใหญ่นโยบายความรอบคอบในระดับมหภาคเหล่านี้ค่อนข้าง จำกัด เนื่องจากข้อ จำกัด ทางการเมืองของผู้กำหนดนโยบาย: ครัวเรือนผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเจ้าหน้าที่ที่ได้รับการเลือกตั้งประท้วงอย่างดังเมื่อธนาคารกลางหรือหน่วยงานกำกับดูแลที่รับผิดชอบด้านเสถียรภาพทางการเงิน ชามของสภาพคล่อง พวกเขาบ่นอย่างขมขื่นเกี่ยวกับ "การแทรกแซง" ของหน่วยงานกำกับดูแลกับตลาดเสรีสิทธิในทรัพย์สินและอุดมคติของการเป็นเจ้าของบ้าน ดังนั้นเศรษฐกิจการเมืองของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจึงจำกัดความสามารถของผู้กำกับดูแลในการทำสิ่งที่ถูกต้อง

จะมีข้อ จำกัด ที่ชัดเจนสำหรับแมโครอย่างแน่นอน แต่พวกเขาไม่เพียงพอที่จะควบคุมฟองสบู่ที่อยู่อาศัย ด้วยอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นและระยะยาวต่ำข้อ จำกัด สินเชื่อจำนองดูเหมือนจะมีผล จำกัด ในการสร้างแรงจูงใจในการยืมเพื่อซื้อบ้าน ยิ่งไปกว่านั้นช่องว่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยที่เป็นทางการและอัตราที่สูงขึ้นของการปล่อยสินเชื่อจำนองซึ่งเป็นผลมาจากข้อ จำกัด ในระดับมหภาคทำให้ยิ่งมีช่องว่างมากขึ้นสำหรับการเก็งกำไรด้านกฎระเบียบ

ตัวอย่างเช่นหากอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าลดลงและการชำระเงินดาวน์สำหรับการซื้อบ้านจะสูงกว่าครัวเรือนอาจมีแรงจูงใจในการยืมเงินจากเพื่อนและครอบครัวหรือจากธนาคารในรูปแบบของสินเชื่อส่วนบุคคลที่ไม่มีหลักประกัน ถึงแม้ว่าอัตราเงินเฟ้อราคาบ้านได้ชะลอตัวเล็กน้อยในบางประเทศราคาบ้านโดยทั่วไปยังคงเพิ่มขึ้นในระบบเศรษฐกิจที่ยังมีข้อ จำกัด ในระดับมหภาคเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อจำนอง ตราบใดที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างเป็นทางการ - และอัตราการจำนองระยะยาว - ยังคงอยู่ในระดับต่ำข้อ จำกัด ดังกล่าวจะไม่ผูกพันเท่าที่ควร

แต่ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยใหม่ของเศรษฐกิจโลกอาจยังไม่เกิดขึ้นเพราะกองกำลังให้อาหารพวกเขา - โดยเฉพาะเงินที่ง่ายและความจำเป็นในการป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อ - ยังคงดำเนินการอย่างเต็มที่ นอกจากนี้ระบบธนาคารหลายแห่งมีบัฟเฟอร์เงินทุนที่ใหญ่กว่าในอดีตทำให้พวกเขาสามารถดูดซับผลขาดทุนจากการปรับราคาบ้านได้ และในประเทศส่วนใหญ่ครัวเรือนของผู้ถือหุ้นในบ้านของพวกเขามากกว่าในฟองสบู่ซับไพรม์ของสหรัฐ แต่ราคาบ้านที่สูงขึ้นก็จะยิ่งลดน้อยลงและความเสียหายทางเศรษฐกิจและการเงินที่เป็นหลักประกันก็จะมากขึ้นเมื่อฟองสบู่ยุบตัวลง

ในประเทศที่สินเชื่อที่ไม่ได้รับอนุญาตให้ผู้กู้เดินออกจากการจำนองเมื่อมูลค่าของมันสูงกว่าที่บ้านของพวกเขาหน้าอกที่อยู่อาศัยอาจนำไปสู่ค่าเริ่มต้นจำนวนมากและวิกฤตการณ์ธนาคาร ในประเทศ (ตัวอย่างเช่นสวีเดน) ที่สินเชื่อเพื่อการขออนุญาตให้ยึดรายได้ของครัวเรือนเพื่อบังคับชำระหนี้จำนองการบริโภคภาคเอกชนอาจลดลงเนื่องจากการชำระหนี้ (และในที่สุดอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น) ทำให้เกิดการใช้จ่ายตามอำเภอใจ ไม่ว่าจะด้วยวิธีใดผลลัพธ์ก็จะเหมือนกันคือภาวะถดถอยและความเมื่อยล้า

สิ่งที่เรากำลังเป็นพยานในหลาย ๆ ประเทศดูเหมือนจะเป็นภาพเคลื่อนไหวช้าของซากรถไฟขบวนสุดท้ายในตลาดที่อยู่อาศัย และเช่นเดียวกับครั้งที่ผ่านมาฟองสบู่ยิ่งใหญ่ขึ้นเท่าไหร่การปะทะกับความเป็นจริงก็จะยิ่งมากขึ้นเท่านั้น

ลิขสิทธิ์: Project Syndicate

ข่าวที่เกี่ยวข้อง